“楼上住人，楼下开店”是广州很多居民楼经常见到的现象，各种因餐饮污染扰民的投诉也频见报端。近日，广州市政府审议并原则通过《广州市餐饮场所污染防治管理办法》（以下简称《办法》），楼上住人楼下开饭店将被禁止。严格的餐饮店管理办法，对商铺市场将造成什么影响？记者就此采访社会各界。

　　【新规】

　　加建烟管需征20米内业主同意

　　《办法》提出，今后广州在居民点内建设餐饮场所，餐饮业户应当在环境影响评价过程中进行意见调查，加建烟管需征得烟管周围20米范围内所有建筑物业主同意。住宅楼5米内禁开餐馆饭店，新建餐饮场所与周边环境敏感建筑的距离不少于9米，不含商业裙楼的住宅楼等场所禁止新建、改建、扩建餐饮场所。此外，位于居民住宅建筑物内的餐饮场所造成夜间噪声污染扰民的，其经营时间限制在7时至22时。

　　广州市法制办副主任林琦在接受记者采访时提出，新出台的《办法》，就是针对餐饮场所长期扰民问题，推进餐饮场所与居民住宅楼分离，建设相对独立的餐饮场所集聚经营区。

　　【影响】

　　1 新社区商铺将难获餐饮功能

　　提及该《办法》对商铺市场的影响，中立地产高级分析师相韡指出，“民以食为天”是广州人的一大消费特色，所以从热闹繁华的老市区到郊外的社区，餐饮店几乎无处不在，特别是在网购冲击越来越大的时候，餐饮生意更越来越受重视。在广州商铺市场，通常带餐饮功能的商铺，因为经营范围会更广，所以租售价都会比普通商铺要相对略高一些。特别是一些街边的二三楼商铺，因为楼上铺向来难做，但如果是具有餐饮功能，就可以开餐馆，租出去更易，回报也会更稳些。

　　商铺是否带有餐饮功能通常是在其规划报建的时候就已确定，有经验的发展商，在报建时，对裙楼商铺的功能往往会加上餐饮性质以提升商铺的价值，建成后经消防等验收合格后才具备真正的餐饮功能，这一类在报建时就已有餐饮功能的商铺，往往在房产证上会出现相关的说明。另一种情形是商铺建成后再申请餐饮功能，这也需经过相关的规划、消防部门审查通过并现场验收，再出具相关证明后才能具备。

　　相韡指出，事实上近几年来，因为政府对餐饮店扰民现象已日益重视，很多新建的居民楼，裙楼商铺想申报餐饮功能都已比较难获批，新《办法》出台后，新建的居民楼裙楼基本都已不再具备餐饮功能了。

　　2 现有项目严控噪音油烟污染

　　相韡还指出，因为规划滞后所致，居民楼“楼上住人，楼下开店”的现象，在广州市中心甚至一些郊区的新社区很普遍。“对这些历史问题，新《办法》出台后不可能一刀切，对已获得餐饮功能的居民楼下的旧商铺项目，目前只能是从严控噪音、油烟污染上下功夫。相韡解释道，这主要是因为，对在规划报建时就已包括了餐饮功能，又通过规划、消防等各类验收，并且房产证上还有相关说明的商铺来说，按《物权法》的精神，这类商铺的餐饮功能应该就是在土地使用有效年限内都具备的，政府不能随意取缔。而对一些通过后期重报规划，通过相关消防等验收后获得餐饮功能的商铺，通常这些相关证件都会有一定的年限，而且年限通常都较长，至少是10年、20年期，政府要取缔这类商铺的餐饮功能，只能等到有效期过后。一些在居民区内，没有获得餐饮功能的商铺如果想再开餐饮店，就会成为这个新《办法》的严管对象。

　　“也就是说，新《办法》出来后不会意味着原来可以开餐饮店的商铺突然间都不给开了，而会是一个慢慢地减少的过程。”相韡表示：“因为老项目基本管不上，所以对商铺市场来说，这个新《办法》目前仍不会产生太大的影响。”

　　行业趋势

　　楼下开店楼上建商用公寓

　　中原地产商铺组总监法永能指出，餐饮店开在居民楼下或在附近居民楼的地方，其产生的油烟、噪音等污染，确实会对楼上的居民造成极大的影响，政府推这个新《办法》，就是要推动发展商从做项目规划开始就有把餐饮场所与居民住宅楼分离的意识，在社区中，尽量把餐饮场所聚集的经营区相对独立起来，如建专门的美食街等等，彻底还民众一个安宁的居住环境。不过，从土地资源利用效率看，大型社区的商业街经常都规划在临街住宅的裙楼，单独规划一条只有两三层楼的美食街不太现实。新《办法》后，发展商应该更多规划在商业街的楼上建商用公寓或者是写字楼、酒店，一方面提升土地利用率，另一方面，新《办法》只规定了餐饮店不能开在离居民楼5米范围内，而商用公寓、写字楼商、酒店这类商用物业是不受限制的。

　　记者采访发现，事实上，从几年前开始，如何做到商住不相扰的问题已开始备受发展商重视，目前广州已有不少新建的小区，在做商业街区规划时就已充分留意到了与住宅楼相对分离的问题，如金地荔湖城、富力金港城、雅居乐剑桥郡、合景誉山国际等社区，都规定建设有专门的商业街区，这些商业街区或者是独立的纯商铺，就算是裙楼商业，其楼上也都被建成公寓、写字楼类产品。法永能指出：“随着新《办法》的进一步严控，这种更人性化的产品规划肯定会越来越多。”

　　专家支招

　　想买餐饮铺要看证明文件

　　值得一提的是，如果想购买在住宅楼下或者紧邻住宅楼的餐饮商铺，那就要多些心眼了。相韡提醒投资客，如果想要租到或者买到带餐饮的商铺，就一定要看清楚该商铺是否真的带有相关的证明文件。对一手预售商铺来说，可以要求查看当初的规划报建文件里是否具有餐饮功能；已出房产证的二手房，要查房产证上有没有相关的说明，如果没有，需要求业主提供已获得相关餐饮功能的规划、消防验收文件，如果没有这些证明文件的话，按新《办法》是不可能开餐饮店的。如果不是在商业旺区，这类商铺的租售价可能会打点折。”

　　市民心声

　　为什么只管新项目不管老的？

　　对住宅楼5米内不能开餐饮店的新规定，不少深受楼下餐饮店油烟、噪音之苦的市民都拍手称快。在天河南路，家住某家火锅店上面的陈小姐表示：“这个办法如果能更严厉点就好啦！为什么就只管新项目不管老的呢！我们楼下之前开的是川菜馆，油烟呛得人没法开窗，后来听说政府整治不给明火，就开成了火锅店，但仍是天天开到大半夜，吵得人没法睡觉。”

　　也有小区居民指出，其实在居民区里有餐馆，对居民来说是一件非常便利的事情，特别是对一些不经常在家做饭的年轻白领们来说，想想一下楼就有饭吃该有多好！租住在天河东某小区的白领黄先生就指出：“我家楼下就有不少餐饮、小吃店什么的，每天早餐和晚餐经常都在楼下解决，觉得非常方便啊。关键是政府对餐馆的排烟、排污办法，还有噪音都要管得更严厉些，处罚力度要更大。如果油烟、排污、噪音都控制得好，其实楼上住人楼下开店也未尝不可。”

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